Qu'est ce qu'une servitude ?

L'article 637 du Code civil définit une servitude comme une contrainte imposée sur un bien immobilier pour l'usage et l'utilité d'un bien appartenant à autrui. Les deux parties impliquées sont appelées le fond servant (qui supporte la contrainte) et le fond dominant (qui en bénéficie). On distingue les servitudes actives, bénéfiques au propriétaire du fonds, et les servitudes passives, supportées par le propriétaire du fonds.

L'article 688 du Code civil catégorise les servitudes en continues, nécessitant une intervention humaine constante ou non, et discontinues, dépendant de l'action humaine. Par exemple, une conduite d'eau est continue, tandis que le droit de passage est discontinu.

Quant à l'article 689 du Code civil, il fait une distinction entre les servitudes apparentes, visibles grâce à un ouvrage extérieur, et non apparentes, sans signes extérieurs de leur existence. Une conduite d'eau apparente est un exemple de servitude apparente, tandis que l'interdiction de construire représente une servitude non apparente.

La servitude, en tant que droit réel immobilier, est liée à la propriété du bien et non à la personne du propriétaire. Lors de la vente d'un bien, l'acquéreur doit être informé des servitudes existantes, en particulier des servitudes passives qui peuvent affecter la valeur du bien. La servitude ayant un caractère réel, elle suit le fonds, peu importe le changement de propriétaire.

En cas de vente, l'acquéreur doit être informé des servitudes, conventionnelles ou non apparentes, et l'acte de vente doit les mentionner, conformément à l'article 1638 du Code civil. Si le vendeur omet cette obligation, l'acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou des dommages et intérêts. La jurisprudence a élargi cette obligation aux servitudes non apparentes d'origine légale ou administrative, comme les servitudes d'urbanisme.

Le Code civil catégorise les servitudes en trois grandes catégories : celles résultant de la situation naturelle des lieux, celles imposées par la loi pour l'utilité publique, et les servitudes conventionnelles.

Enfin, les servitudes peuvent s'éteindre de plusieurs manières, notamment par l'impossibilité de les utiliser, la confusion des fonds, le non-usage pendant 30 ans, ou par modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant, conformément aux articles 703 à 710 du Code civil.